Maksa 30 vuoden asuntolaina 15 vuodessa

Tällä kertaa kerron tekniikasta, jolla voi asuntolainan takaisinmaksuajan puolittaa. Tekniikka toimii parhaiten pitkien asuntolainojen kanssa, joten käytän esimerkkinä 30 vuoden asuntolainaa.


Asuntolainan takaisinmaksutavat

Asuntolainaa voi maksaa pankille annuiteettilainana (tasaerälaina), jossa maksuerän suuruus pysyy aluksi samana, mutta koron muuttuessa muuttuu myös maksuerä. Kun annuiteettilainan viitekorko muuttuu, lainan maksuerien suuruus lasketaan uudelleen, mutta laina-aika pysyy edelleen samana. Toinen maksuvaihtoehto on tasalyhennyslaina. Tasalyhennyslainassa maksuerä koostuu kiinteästä lyhennysosasta ja kertyneestä korosta. Tasalyhennyslainassa lainaa lyhennetään samankokoisin erin ja koron osuus vähenee ajan kuluessa, koska lainasumma on pienentynyt. Kolmas maksuvaihtoehto on kiinteä tasaerä. Kiinteässä tasaerälyhennyksessä kaikki takaisinmaksuerät ovat nimensä mukaisesti kiinteitä, euromääräisesti aina yhtä suuria. Erät koostuvat korkotason mukaan vaihtelevista osuuksista pääoman lyhennystä ja korkoa. Kun viitekorko nousee, maksuerää ei suurenneta, kuten annuiteettilyhennyksessä, vaan laina-aika pitenee.


Korkoja, korkoja...

Korkona voi käyttää pankkien omaa prime korkoa, eri mittaisia kiinteitä korkoja tai euribor eli markkinakorkoja. Prime korko muuttuu pankin omalla päätöksellä ja sen ominaisuuksiin kuuluu, että kyseinen korko nousee nopeasti markkinakorkojen noustessa, mutta monesti laskee hitaasti markkinakorkojen sukeltaessa. Kiinteässä korossa korko pysyy samana sovitun ajan, esimerkiksi viisi vuotta. Euribor korkoja on eri mittaisia. Yleisin asuntolainan viitekorko on 12 kuukauden euribor. Käytetyn koron päälle tulee vielä pankin marginaali, joka on neuvoteltavissa. Vielä muutama vuosi sitten pankkien kovan keskinäisen kilpailun vuoksi marginaalit olivat historiallisen alhaalla, noin 0,3 prosentissa. Nyt asuntolainamarginaalit lähentelevät yhtä prosenttia.


Show me the beef

Asuntolaina muodostuu siis lyhennysosasta, sekä korosta marginaaleineen. Suurin osa pitkistä asuntolainoista on annuiteettilainoja. Ohessa on takaisinmaksusuunnitelma 150 tuhannen euron asuntolainalle. Esimerkkinä toimii 30 vuoden asuntolaina, jonka korko on 4 prosenttia (korko 3% + marginaali 1%). Asuntolainan kuukausieräksi muodostuu 716,12 euroa.

Kuukausi	Korko	Lyhennys	Lainaa jäljellä
1	500.00	216.12	149,783.88
2	499.28	216.84	149,567.03
3	498.56	217.57	149,349.47
4	497.83	218.29	149,131.18
5	497.10	219.02	148,912.16
6	496.37	219.75	148,692.41
7	495.64	220.48	148,471.93
8	494.91	221.22	148,250.71
9	494.17	221.95	148,028.76
10	493.43	222.69	147,806.06
11	492.69	223.44	147,582.63
12	491.94	224.18	147,358.45
13	491.19	224.93	147,133.52
14	490.45	225.68	146,907.84
15	489.69	226.43	146,681.41
16	488.94	227.18	146,454.22
17	488.18	227.94	146,226.28
18	487.42	228.70	145,997.58
19	486.66	229.46	145,768.12
20	485.89	230.23	145,537.89
21	485.13	231.00	145,306.89
22	484.36	231.77	145,075.12
23	483.58	232.54	144,842.58
24	482.81	233.31	144,609.27
25	482.03	234.09	144,375.18
26	481.25	234.87	144,140.31
27	480.47	235.66	143,904.65
28	479.68	236.44	143,668.21
29	478.89	237.23	143,430.98
30	478.10	238.02	143,192.96
31	477.31	238.81	142,954.15
32	476.51	239.61	142,714.54
33	475.72	240.41	142,474.13
34	474.91	241.21	142,232.92
35	474.11	242.01	141,990.91
36	473.30	242.82	141,748.09
37	472.49	243.63	141,504.46
38	471.68	244.44	141,260.02
39	470.87	245.26	141,014.76
40	470.05	246.07	140,768.69
41	469.23	246.89	140,521.79
42	468.41	247.72	140,274.08
43	467.58	248.54	140,025.53
44	466.75	249.37	139,776.16
45	465.92	250.20	139,525.96
46	465.09	251.04	139,274.92
47	464.25	251.87	139,023.05
48	463.41	252.71	138,770.34
49	462.57	253.56	138,516.78
50	461.72	254.40	138,262.38
51	460.87	255.25	138,007.13
52	460.02	256.10	137,751.04
53	459.17	256.95	137,494.08
54	458.31	257.81	137,236.27
55	457.45	258.67	136,977.60
56	456.59	259.53	136,718.07
57	455.73	260.40	136,457.68
58	454.86	261.26	136,196.41
59	453.99	262.13	135,934.28
60	453.11	263.01	135,671.27
61	452.24	263.89	135,407.38
62	451.36	264.76	135,142.62
63	450.48	265.65	134,876.97
64	449.59	266.53	134,610.44
65	448.70	267.42	134,343.02
66	447.81	268.31	134,074.70
67	446.92	269.21	133,805.50
68	446.02	270.10	133,535.39
69	445.12	271.00	133,264.39
70	444.21	271.91	132,992.48
71	443.31	272.81	132,719.66
72	442.40	273.72	132,445.94
73	441.49	274.64	132,171.30
74	440.57	275.55	131,895.75
75	439.65	276.47	131,619.28
76	438.73	277.39	131,341.89
77	437.81	278.32	131,063.57
78	436.88	279.24	130,784.33
79	435.95	280.18	130,504.15
80	435.01	281.11	130,223.04
81	434.08	282.05	129,941.00
82	433.14	282.99	129,658.01
83	432.19	283.93	129,374.08
84	431.25	284.88	129,089.21
85	430.30	285.83	128,803.38
86	429.34	286.78	128,516.60
87	428.39	287.73	128,228.87
88	427.43	288.69	127,940.17
89	426.47	289.66	127,650.52
90	425.50	290.62	127,359.90
91	424.53	291.59	127,068.31
92	423.56	292.56	126,775.75
93	422.59	293.54	126,482.21
94	421.61	294.52	126,187.69
95	420.63	295.50	125,892.20
96	419.64	296.48	125,595.71
97	418.65	297.47	125,298.24
98	417.66	298.46	124,999.78
99	416.67	299.46	124,700.32
100	415.67	300.46	124,399.87
101	414.67	301.46	124,098.41
102	413.66	302.46	123,795.95
103	412.65	303.47	123,492.48
104	411.64	304.48	123,188.00
105	410.63	305.50	122,882.50
106	409.61	306.51	122,575.99
107	408.59	307.54	122,268.45
108	407.56	308.56	121,959.89
109	406.53	309.59	121,650.30
110	405.50	310.62	121,339.68
111	404.47	311.66	121,028.02
112	403.43	312.70	120,715.33
113	402.38	313.74	120,401.59
114	401.34	314.78	120,086.80
115	400.29	315.83	119,770.97
116	399.24	316.89	119,454.08
117	398.18	317.94	119,136.14
118	397.12	319.00	118,817.14
119	396.06	320.07	118,497.07
120	394.99	321.13	118,175.94
121	393.92	322.20	117,853.74
122	392.85	323.28	117,530.46
123	391.77	324.35	117,206.10
124	390.69	325.44	116,880.67
125	389.60	326.52	116,554.15
126	388.51	327.61	116,226.54
127	387.42	328.70	115,897.84
128	386.33	329.80	115,568.04
129	385.23	330.90	115,237.14
130	384.12	332.00	114,905.14
131	383.02	333.11	114,572.04
132	381.91	334.22	114,237.82
133	380.79	335.33	113,902.49
134	379.67	336.45	113,566.04
135	378.55	337.57	113,228.48
136	377.43	338.69	112,889.78
137	376.30	339.82	112,549.96
138	375.17	340.96	112,209.00
139	374.03	342.09	111,866.91
140	372.89	343.23	111,523.67
141	371.75	344.38	111,179.30
142	370.60	345.53	110,833.77
143	369.45	346.68	110,487.09
144	368.29	347.83	110,139.26
145	367.13	348.99	109,790.27
146	365.97	350.16	109,440.11
147	364.80	351.32	109,088.79
148	363.63	352.49	108,736.30
149	362.45	353.67	108,382.63
150	361.28	354.85	108,027.78
151	360.09	356.03	107,671.75
152	358.91	357.22	107,314.53
153	357.72	358.41	106,956.13
154	356.52	359.60	106,596.52
155	355.32	360.80	106,235.72
156	354.12	362.00	105,873.72
157	352.91	363.21	105,510.51
158	351.70	364.42	105,146.09
159	350.49	365.64	104,780.45
160	349.27	366.85	104,413.60
161	348.05	368.08	104,045.52
162	346.82	369.30	103,676.21
163	345.59	370.54	103,305.68
164	344.35	371.77	102,933.91
165	343.11	373.01	102,560.90
166	341.87	374.25	102,186.65
167	340.62	375.50	101,811.14
168	339.37	376.75	101,434.39
169	338.11	378.01	101,056.38
170	336.85	379.27	100,677.12
171	335.59	380.53	100,296.58
172	334.32	381.80	99,914.78
173	333.05	383.07	99,531.71
174	331.77	384.35	99,147.36
175	330.49	385.63	98,761.73
176	329.21	386.92	98,374.81
177	327.92	388.21	97,986.60
178	326.62	389.50	97,597.10
179	325.32	390.80	97,206.30
180	324.02	392.10	96,814.20
181	322.71	393.41	96,420.79
182	321.40	394.72	96,026.07
183	320.09	396.04	95,630.03
184	318.77	397.36	95,232.68
185	317.44	398.68	94,834.00
186	316.11	400.01	94,433.99
187	314.78	401.34	94,032.64
188	313.44	402.68	93,629.96
189	312.10	404.02	93,225.94
190	310.75	405.37	92,820.57
191	309.40	406.72	92,413.85
192	308.05	408.08	92,005.77
193	306.69	409.44	91,596.34
194	305.32	410.80	91,185.53
195	303.95	412.17	90,773.36
196	302.58	413.55	90,359.82
197	301.20	414.92	89,944.89
198	299.82	416.31	89,528.59
199	298.43	417.69	89,110.89
200	297.04	419.09	88,691.81
201	295.64	420.48	88,271.32
202	294.24	421.89	87,849.44
203	292.83	423.29	87,426.15
204	291.42	424.70	87,001.44
205	290.00	426.12	86,575.33
206	288.58	427.54	86,147.79
207	287.16	428.96	85,718.82
208	285.73	430.39	85,288.43
209	284.29	431.83	84,856.60
210	282.86	433.27	84,423.33
211	281.41	434.71	83,988.62
212	279.96	436.16	83,552.46
213	278.51	437.61	83,114.85
214	277.05	439.07	82,675.77
215	275.59	440.54	82,235.24
216	274.12	442.01	81,793.23
217	272.64	443.48	81,349.75
218	271.17	444.96	80,904.80
219	269.68	446.44	80,458.35
220	268.19	447.93	80,010.43
221	266.70	449.42	79,561.01
222	265.20	450.92	79,110.09
223	263.70	452.42	78,657.66
224	262.19	453.93	78,203.73
225	260.68	455.44	77,748.29
226	259.16	456.96	77,291.33
227	257.64	458.49	76,832.84
228	256.11	460.01	76,372.83
229	254.58	461.55	75,911.28
230	253.04	463.09	75,448.20
231	251.49	464.63	74,983.57
232	249.95	466.18	74,517.39
233	248.39	467.73	74,049.66
234	246.83	469.29	73,580.37
235	245.27	470.86	73,109.51
236	243.70	472.42	72,637.09
237	242.12	474.00	72,163.09
238	240.54	475.58	71,687.51
239	238.96	477.16	71,210.34
240	237.37	478.76	70,731.59
241	235.77	480.35	70,251.24
242	234.17	481.95	69,769.29
243	232.56	483.56	69,285.73
244	230.95	485.17	68,800.56
245	229.34	486.79	68,313.77
246	227.71	488.41	67,825.36
247	226.08	490.04	67,335.32
248	224.45	491.67	66,843.65
249	222.81	493.31	66,350.34
250	221.17	494.96	65,855.38
251	219.52	496.61	65,358.78
252	217.86	498.26	64,860.52
253	216.20	499.92	64,360.60
254	214.54	501.59	63,859.01
255	212.86	503.26	63,355.75
256	211.19	504.94	62,850.81
257	209.50	506.62	62,344.19
258	207.81	508.31	61,835.88
259	206.12	510.00	61,325.88
260	204.42	511.70	60,814.17
261	202.71	513.41	60,300.77
262	201.00	515.12	59,785.65
263	199.29	516.84	59,268.81
264	197.56	518.56	58,750.25
265	195.83	520.29	58,229.96
266	194.10	522.02	57,707.94
267	192.36	523.76	57,184.17
268	190.61	525.51	56,658.66
269	188.86	527.26	56,131.40
270	187.10	529.02	55,602.38
271	185.34	530.78	55,071.60
272	183.57	532.55	54,539.05
273	181.80	534.33	54,004.73
274	180.02	536.11	53,468.62
275	178.23	537.89	52,930.72
276	176.44	539.69	52,391.04
277	174.64	541.49	51,849.55
278	172.83	543.29	51,306.26
279	171.02	545.10	50,761.16
280	169.20	546.92	50,214.24
281	167.38	548.74	49,665.50
282	165.55	550.57	49,114.93
283	163.72	552.41	48,562.52
284	161.88	554.25	48,008.27
285	160.03	556.10	47,452.18
286	158.17	557.95	46,894.23
287	156.31	559.81	46,334.42
288	154.45	561.67	45,772.74
289	152.58	563.55	45,209.20
290	150.70	565.43	44,643.77
291	148.81	567.31	44,076.46
292	146.92	569.20	43,507.26
293	145.02	571.10	42,936.16
294	143.12	573.00	42,363.16
295	141.21	574.91	41,788.24
296	139.29	576.83	41,211.42
297	137.37	578.75	40,632.66
298	135.44	580.68	40,051.98
299	133.51	582.62	39,469.37
300	131.56	584.56	38,884.81
301	129.62	586.51	38,298.30
302	127.66	588.46	37,709.84
303	125.70	590.42	37,119.42
304	123.73	592.39	36,527.03
305	121.76	594.37	35,932.66
306	119.78	596.35	35,336.31
307	117.79	598.34	34,737.98
308	115.79	600.33	34,137.65
309	113.79	602.33	33,535.32
310	111.78	604.34	32,930.98
311	109.77	606.35	32,324.62
312	107.75	608.37	31,716.25
313	105.72	610.40	31,105.85
314	103.69	612.44	30,493.41
315	101.64	614.48	29,878.93
316	99.60	616.53	29,262.41
317	97.54	618.58	28,643.82
318	95.48	620.64	28,023.18
319	93.41	622.71	27,400.47
320	91.33	624.79	26,775.68
321	89.25	626.87	26,148.81
322	87.16	628.96	25,519.85
323	85.07	631.06	24,888.79
324	82.96	633.16	24,255.63
325	80.85	635.27	23,620.36
326	78.73	637.39	22,982.97
327	76.61	639.51	22,343.46
328	74.48	641.64	21,701.82
329	72.34	643.78	21,058.03
330	70.19	645.93	20,412.10
331	68.04	648.08	19,764.02
332	65.88	650.24	19,113.78
333	63.71	652.41	18,461.37
334	61.54	654.59	17,806.78
335	59.36	656.77	17,150.01
336	57.17	658.96	16,491.06
337	54.97	661.15	15,829.91
338	52.77	663.36	15,166.55
339	50.56	665.57	14,500.98
340	48.34	667.79	13,833.20
341	46.11	670.01	13,163.18
342	43.88	672.25	12,490.94
343	41.64	674.49	11,816.45
344	39.39	676.73	11,139.72
345	37.13	678.99	10,460.73
346	34.87	681.25	9,779.47
347	32.60	683.52	9,095.95
348	30.32	685.80	8,410.14
349	28.03	688.09	7,722.05
350	25.74	690.38	7,031.67
351	23.44	692.68	6,338.99
352	21.13	694.99	5,643.99
353	18.81	697.31	4,946.69
354	16.49	699.63	4,247.05
355	14.16	701.97	3,545.09
356	11.82	704.31	2,840.78
357	9.47	706.65	2,134.13
358	7.11	709.01	1,425.12
359	4.75	711.37	713.74
360	2.38	713.74	0.00

Kuten huomata saattaa alussa suurin osa maksusta menee korkoihin ja vain pieni osa varsinaiseen lyhennykseen. Ajan kuluessa kuukausittainen maksu pysyy samana, mutta korkojen osuus maksusta pienenee jäljellä olevan lainasumman supistuessa. Ensimmäisessä kuukausierässä on varsinaista lyhennystä vain 216,12 euroa ja loput 500 euroa korkoja.

Jotta 30 vuoden asuntolainan pystyy maksamaan pois suunniteltua nopeammin pitää luonnollisesti maksaa takaisin enemmän kuin kuukausittainen maksu on. Riippuen pankista ja asuntolainan ehdoista yleensä ylimääräisistä lyhennyksistä ei tule lisäkustannuksia. Ylimääräisten lyhennysten voimaa voi kuvitella sillä, että pääsee lainan lyhennyksissä edelle. Sanotaan että henkilö käyttäen esimerkin laskelmaa tekee ensimmäisen maksunsa 716,12 euroa. Tämän maksun jälkeen hänellä on vielä 359 kuukausierää lainaa jäljellä. Kuinka paljon rahaa tarvittaisiin yhden lisäkuukauden ravistamiseksi niskoista? Vastaus löytyy toisen kuukauden lyhennysosan kohdalta: 216,84 euroa. Jos hän tekee ylimääräisen 216,84 euron lyhennyksen pääsee hän kuukauden edelle. Jäljelle jää 358 kuukausierää.

Jos henkilö tekee ylimääräisen 216,84 euron lyhennyksen hänelle ei tule enää maksettavaksi 360. maksuerää, suuruudeltaan 716,12 euroa. Mistä tämä johtuu? Ajatellaan asiaa toisinpäin. 216,84 euroa sijoitettuna 30 vuodeksi 4%:n vuosikorolla tekee noin 716,12 euroa. Tämän lisäksi henkilö hyppää maksusuunnitelmassaan suoraan kuukauteen numero 3. Seuraavana kuukautena maksu on jälleen 716,12 euroa, mutta summasta hieman suurempi osa menee itse lyhennykseen ja hieman pienempi korkoihin.


Takaisinmaksuajan puolittaminen

Tämä luo mielenkiintoisen tavan lyhentää asuntolainan takaisinmaksuaikaa. Jos kuukausittain tekee normaalin maksuerän lisäksi seuraavan kuukauden lyhennysosan suuruisen ylimääräisen lyhennyksen - päätyy ennenpitkää maksamaan 30 vuoden asuntolainan 15 vuodessa! Ensimmäisenä kuukautena ylimääräinen lyhennys olisi 216,84€, toisena 218,29€, kolmantena 219,75€ ja niin edelleen. Näin tulee samalla hypättyä joka toisen kuukauden korkojen osuuden yli.

Tämä toimii pitkien asuntolainojen kanssa myös hyvin siksi, että ylimääräinen lyhennys alkaa suhteellisen pienillä summilla. Ajan myötä ylimääräisen lyhennyksen osuus kasvaa, mutta niin on myös ansioilla tapana nousta. Menetelmä on myös joustava. Mikäli tulee yllättäviä menoja voi ylimääräisen lyhennyksen jättää tekemättä tai tehdä pienemmän lyhennyksen. Jos kyseessä olisi 15 vuoden asuntolaina tarvitsisi pankin kanssa neuvotella erikseen lyhennysvapaista kuukausista. Tätä menetelmää käyttäen siihen ei ole tarvetta.