Johdatus ETF:iin Osa 4: REIT ETF:t

Piensijoittajan ongelma

Monet suomalaiset pitävät kiinteistösijoituksista. Ne ovat konkreettisia ja niitä on helpompi ymmärtää kuin monia muita sijoitusmuotoja. Sijoitusasunnoista tulee tasaista kassavirtaa vuokran muodossa joka kuukausi ja sijoituksen arvo ei heittelehdi niin rajusti kuin esimerkiksi osakkeiden. Ne tuntuvat turvalliselta sijoitusmuodolta, joten ei ihme, että ne vetoavat meihin.

Piensijoittaja kohtaa asuntomarkkinoille lähtiessä muutamia ongelmia. Ensinnäkin yleensä sijoitusportfolio muuttuu kerta heitolla. Sijoitusasunnot maksavat kymmeniä tuhansia, helposti jopa toista sataa tuhatta euroa. Tämä vinouttaa tyypillisen piensijoittajan portfolion ylipainottamaan kiinteistöjä huomattavasti. Sijoitusasunnon hankinnan jälkeen voi sijoituksista yli 90% olla kiinni ostetussa asunnossa. Sijoitusasuntojen hintojen vuoksi moni piensijoittaja myös päätyy käyttämään velkavipua. Toisekseen sijoitusasuntoon sijoittava joutuu uhraamaan aikaansa vuokralaisen etsintään, vuokran maksun seuraamiseen, mahdolliseen perintään ja muihin vuokralaisesta koituviin asioihin. Vuokralaisen vaihtuminen kesken kaiken voi syödä koko vuoden vuokratuoton, mikäli asunto jää seisomaan pidemmäksi aikaa tyhjilleen. Pahimmassa tapauksessa voi asunto olla huonon vuokralaisen jälkeen täydellisessä remontointikunnossa. Nämä ovat riskejä, joita tyypillinen asuntosijoittaja joutuu ottamaan.


REIT

Kokonaisen sijoitusasunnon ostamisen sijaan on olemassa toinen vaihtoehto hypätä kiinteistösijoittamiseen mukaan. Sen mahdollistavat REIT ETF:t. REIT on lyhenne sanoista Real Estate Investment Trust ja REIT lyhenne lausutaan englanniksi kuten "treat" - herkku. Kuten muissakin ETF:ssä saa REIT ETF:ään sijoittava ensimmäisenä hyötynä hajautuksen. Toisekseen, koska REIT ETF:t noteerataan pörssissä samalla tavalla kuin muutkin ETF:t voi sijoittaja helposti ottaa osaa kiinteistösijoittamiseen omalle riskinsietokyvylle sopivalla painolla. REIT sijoittaja välttyy portfolion vinoutumiselta helposti niin halutessaan. Eikä REIT ETF omistajan kontolle tule vuokralaisesta koituvia harmeja.

Jotta ETF voi saada REIT määritelmän tulee sen jakaa vähintään 90% veronalaisista tuloistaan omistajille. Käytännössä tämä tapahtuu jakamalla ETF:n omistajille osinkoa. REIT ETF:ät tarjoavat samanlaista tasaista kassavirtaa kuin perinteinenkin asuntosijoittaminen, sillä suuri osa näistä jakaa osinkoa kuukausittain. Ulos jaetun osingon REIT yhtiö saa vähentää veronalaisista tuloista, jonka johdosta moni REIT yhtiö jakaakin ulos 100% tuloistaan osinkoina ja välttää siten verojen maksun.


Kolme erilaista kategoriaa

REIT ETF:t voidaan jakaa kolmeen eri kategoriaan: equity (pääoma), mortgage (asuntolaina), sekä näiden yhdistelmä - hybridi.

Equity REIT:t (EREIT) ostavat, omistavat ja hallinnoivat kiinteistöjä, joista saa tuloja. Näitä ovat esimerkiksi asuinkiinteistöt, kauppakeskukset, teollisuuskiinteistöt ja toimistorakennukset. EREIT yhtiöt eroavat tyypillisistä rakennusyrityksistä siinä mielessä, että ne eivät tavoittele kiinteistön myymistä vaan niistä saatavaa kassavirtaa.

Mortgage REIT:t (MREIT) nimensä mukaisesti sijoittavat varat asuntolainoihin, eivätkä kiinteistöihin. Ne lainaavat rahaa asuntolainoihin, ostavat olemassaolevia asuntolainoja tai arvopapereita, joiden takana on asuntolaina. Tulot kertyvät pääasiallisesti asuntolainojen koroista. Siten nämä REIT:t reagoivat korkomuutoksiin nopeammin kuin EREIT:t, sillä osingot muodostuvat kertyvistä koroista.

EREIT:n ja MREIT:n yhdistelmää kutsutaan hybridi REIT:ksi. Ne omistavat kiinteistöjä, sekä antavat asuntolainoja. Osingot koostuvat niin vuokratuloista, kuin asuntolainojen koroista.


Esimerkki: iShares FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index Fund (IFEU)

REIT ETF:iä on hyvin moneen lajiin, kuten ETF:iä yleensäkin. On eri maanosiin, kaupunginosiin jne. sijoittavia REIT:ejä. Esimerkkinä poimin kohtuu sattumanvaraisesti yhden iSharesin REIT:n, joka sijoittaa Euroopan kehittyneisiin maihin.

Kuten ylläolevista graafeista näkee hajautuvat kiinteistösijoitukset pitkin eurooppaa, Englannin ja Ranskan muodostaen yli puolet sijoituksista. Myös Suomi on mukana 1,67%:n painolla. Kulut ovat 0,48% / p.a., joka tulee sisältämien REIT:ien päälle. Tämänlainen sijoitus eroaa jo yksittäisen sijoitusasunnon omistamisesta aikalailla. Riski hajautuu paljon laajemmalle. Toki osaava asuntosijoittaja voi löytää parempaa vuokratuottoa kerryttävän asunnon, siinä missä stock pickkaava osakesijoittaja voi löytää helmiä osakkeiden seasta. Mutta se ei ole indeksisijoittamisen ydin.

IFEU jakaa osingot ulos neljä kertaa vuodessa. Edellisen neljän osingon perusteella (yhteensä 1,49$) muodostuu osinkotuotoksi nykyisellä 26,87$ hinnalla reilu 5,5%. Sitä voi pitää ihan kohtuullisena vuokratuottona.