Sijoitus vapaa-ajan asuntoon?

(Kuva: cc Zepeli)

Minua on jo pidemmän aikaa houkutellut ajatus sijoittaa asuntoon. Perinteinen asuntosijoittaminen hankkimalla pala betonikuutiota ja siihen vuokralainen ei kuitenkaan oikein innosta. Sen sijaan vuokrattavan vapaa-ajan asunnon rakentaminen kiehtoo. Tähän on olemassa useita syitä.

Ensinnäkin haluaisin päästä myös itse nauttimaan sijoituksesta. Vapaa-ajan asunnoissa on vajaakäyttö erittäin runsasta ja koko vuoden vuokratuotto kertyy muutamalta sesonkikuukaudelta. Tämän ansiosta sijoitusta pystyy hyödyntämään hyvin myös omiin tarkoituksiin.

Arvonkehityksen ja haluttavuuden vuoksi mökin tulisi sijaita Lapissa jonkin suuren, sekä vetovoimaisen laskettelukeskuksen välittömässä läheisyydessä. Hyviä vaihtoehtoja ovat esimerkiksi Levi, Saariselkä ja Ylläs. Toisin kuin suurimpien kaupunkien kohdalla näistä paikoista on yhä saatavilla hyviä rakennuspaikkoja. Kaupunkien keskustat on rakennettu jo ajat sitten täyteen, eikä sijoittaja voi kuin unelmoida mahdollisuudesta päästä rakentamaan kaupungin keskustaan. Siksi sijoitusasunto lähes poikkeuksetta ostetaankin vanhasta asunto-osakeyhtiöstä.

Itse rakentamalla voi vaikuttaa tulevaan vuokratuottoon. Suoraan sanottuna en ymmärrä laisinkaan nykyisten vapaa-ajan asuntojen hintatasoa. Nykyisillä pyyntihinnoilla on mahdollista rakentaa isompi ja täysin uusi mökki paljon edullisemmin. Lisäksi säästöä tulee vielä 4%:n varainsiirtoveron verran, jonka valmiin mökin ostaja joutuu maksamaan. Kun rakennettavan mökin tontin vielä hankkii vuokratonttina ei myöskään tontin varainsiirtoveroa, eikä kiinteistöveroa tule maksettavaksi. Tontin vuokrakustannukset voi puolestaan vähentää vuokratuotoista. Tontteja löytyy mm. Metsähallituksen Laatumaa palvelusta.

Vuokrattavassa vapaa-ajan asunnossa on lisäksi myös se hyvä puoli, että omat käynnit mökissä ovat vähennyskelpoisia verotuksessa.

Suurimmalla osalla ihmisistä tällainen projekti todennäköisesti kaatuisi varsinaiseen rakentamiseen. Samasta syystä nykyisin myös "avaimet käteen" omakotitalopaketit ovat niin suosittuja. Omalla kohdalla takana on jo yhden hevostallin, sekä noin 75 neliöisen autotallin rakentaminen ns. pitkästä tavarasta, joten rakentamisen riskit ovat pienemmät kuin henkilöllä, jolle rakentaminen on täysin uutta.

Kuinka hyvää tuottoa mökeillä on sitten mahdollista saada? Erittäin hyvää ottaen huomioon riskitason. Arvopaperi-lehden numerossa 10/2009 oli vertailussa Lapin laskettelukeskusten sijoitusasuntojen vuokratuotot. Esimerkiksi Ylläksellä sijaitsevan 28,5 neliöisen lomahuoneiston vuokratuotto kohoaa 7,8%:iin huoneiston ollessa vuokrattuna 8 viikon sesongin 650 euron viikkohintaan ja 3 viikkoa sesongin ulkopuolella 350 euron viikkohintaan. Mikäli sesongin ulkopuolisia vuokraviikkoja on 9 kohoaa vuokratuotto 11,2%:iin. Kokemuksesta tiedän, että sesonkikausi on erittäin helppo myydä loppuun. Se ei ole yleensä koskaan ongelma. Sesongin ulkopuolellakin mm. ruskakausi on helppo myytävä. Realistisesti arvioiden tällaiset kohteet ovat vuoden aikana yleensä vuokrattuna 3-4 kuukautta. Varovaisen sijoittajan kannattaa käyttää laskelmissa kolmea kuukautta.

Itseäni eivät aivan näin pienet huoneistot kiinnosta vaan mielenkiinto kohdistuu n. 60-80 neliön hirsimökkeihin. Tällaiseen mökkiin parvella varustettuna voi majoittaa 6-8 henkeä. Rakentamismielessä myös hirsirungon kasaaminen on helppoa. Vuokratonttia käyttäen tällaisen mökin rakennuskustannukset ovat alle 100.000 euroa, mutta se vaatii kohtuullisen paljon omaa työtä. Mikäli oman työn tiputtaa minimiin saa rakennuskustannuksiin uppoamaan helposti 150.000 euroa, mikä ei välttämättä edes riitä.

Ohessa varsin suurpiirteinen laskelma, mitä tällainen mökki voisi tuottaa. Laskelmassa olen rakennuskustannuksiksi arvioinut 100.000 euroa ja sesonkikauden viikkovuokraksi 1350 euroa. Sesongin ulkopuolella vuokrahinnaksi olen arvioinut 650 euroa. Laskelmien pohjana on 8 vuokrattua sesonkiviikkoa ja 5 sesongin ulkopuolista viikkoa eli yhteensä noin 3 kuukautta vuokrattua aikaa. Näistä olen vähentänyt tontin arvioidun vuosivuokran 4000 euroa, sähkölaskun 100 euroa kuukaudessa, sekä vesi- ja muita sekalaisia (mm. vakuutukset, jätemaksut jne) maksuja yhteensä 500 euron edestä. Näin vuokratuotoksi tulee 8,35%. Osakkeisiin nähden tuotto on erittäin houkutteleva. Lisäksi potentiaalista arvonnousua tulee mökistä itsestään.

Aivan vielä en projektia aio kuitenkaan toteuttaa. Olen pyöritellyt ajatusta yhden ystäväni kanssa, että jos ryhtyisimme rakentamaan yhdessä. Näin kustannukset puolittuisivat ja periaatteessa jo nykyinen sijoitusvarallisuus riittäisi projektiin nipin napin. Eniten projektissa juuri kiehtoisi se, että voisi nauttia sijoituksesta myös itse. Harva muu sijoitus mahdollistaa saman ilon.