Asuntolainan korkokatto - tee se itse!

(Kuva: woodleywonderworks [flickr])

Asuntolainan koron nousu kirpaisee

Ihmiset ovat luonteeltaan riskinkarttajia. 500 euron menettäminen tuntuu kaksin verroin pahemmalta kuin 500 euron saaminen. Vakaus tuo turvaa ja sitä monet arvostavat. Oma asunto on yleensä ihmisen suurin sijoitus. Siihen on sitoutuneena pääomaa jopa kymmenien työvuosien edestä.

Asunto ostetaan lähes poikkeuksetta lainarahalla. Nyt korot ovat alhaalla, joten lainarahakin on halpaa. Korot ovat itse asiassa poikkeuksellisen matalalla tasolla. Onkin hyvin todennäköistä, että tulevaisuudessa korot ovat korkeammalla.

Mitä suuremman lainan henkilö asuntoaan varten ottaa, sitä enemmän korkotason muutos vaikuttaa kuukausierän suuruuteen tai niiden lukumäärään. Myös lainan suuruudella käytettävissä oleviin tuloihin on merkitystä. Jos laina on suuri suhteessa henkilön tuloihin aiheuttaa korkotason suuri muutos herkästi ongelmia lainanhoidon suhteen. Asuntolainamaksun jälkeen käteen jäävä rahamäärä kutistuu oleellisesti, millä voi olla kohtalokkaita seurauksia.

Pankin asiakas voi aina tällaisessa tapauksessa pyytää pankilta lyhennysvapaata, mutta se ei ole kestävä ratkaisu. Sen lisäksi, että lyhennysvapaata on epämukavaa pyytää ei pankkikaan ole halukas antamaan vapaita loputtomasti. Toinen vaihtoehto on järjestellä laina uudestaan, mikä käytännössä tarkoittaa laina-ajan pidentämistä, jotta kuukausierää saa pienemmäksi. Nykyaikana tosin laina-ajat ovat jo valmiiksi pitkiä, joten tälläkään toimenpiteellä ei monesti saa suurtakaan helpotusta kasvaneeseen kuukausierään. Lisäksi pidempi laina-aika tarkoittaa aina kalliimpaa lainaa, sillä korkoja kertyy maksettavaksi isompi määrä.


Pankeilla on ratkaisu

Mutta ei hätää! Pankit ovat ymmärtäneet ongelman ja kehittäneet turvallisuushakuisille ihmisille tähän ratkaisun - tuotteen nimeltä korkokatto. Sopimalla pankin kanssa asuntolainan korkokatosta ei lainan korko voi sovittuna aikana ylittää sovittua korkotasoa. Asiakas siten tietää kuinka korkea korko voi enintään olla kyseisenä aikana. Tämä tuo sitä mielenrauhaa, kun lainan suurimmat mahdolliset kustannukset ovat tiedossa pitkäksi aikaa. Lainan voi mitoittaa siten, että selviää maksimikorosta hyvin.

Korkokatto onkin asiakkaalle varsin vaivaton vaihtoehto. Kun sopimus on pankin kanssa tehty ei asialla tarvitse enää päätä vaivata. Näin matalan korkotason aikana monet ovatkin tarttuneet tähän vaihtoehtoon.

Tuotteena korkokatto on kuten mikä tahansa vakuutus. Siitä "korvataan" asiakkaalle tapahtunut "vahinko" eli ylittynyt korkotaso. Kuten mikä tahansa vakuutustoiminta, niin myös korkokatto perustuu sille, että keskimäärin vakuutuksen kustannus on suurempi kuin siitä maksettavat korvaukset. Yleensä pankin asiakas maksaa korkokatosta joko kertasumman tai kuukausittain lainanlyhennyksen yhteydessä.

Fiksulle ihmiselle, joka haluaa saada korkokaton tapaisen suojan omalle asuntolainalleen on olemassa muutamia eri vaihtoehtoja. Näillä on selviä etuja verrattuna pankin tarjoamaan korkokattoon. Pankin tarjoamassa korkokatossa on ainakin yksi asia selvä jo etukäteen. Mikäli korkotaso ei nouse sovitun tason yli ei otetusta vakuutuksesta ole hyötyä ja katosta maksettu raha on menetetty. Sitä ei ole mahdollista saada takaisin. Vakuutuksen riski siis toimii kumpaankin suuntaan. Mikäli vakuutus ei "laukea" on maksumiehenä asiakas, toisessa tapauksessa pankki. Laskelma on tosin laadittu sillä tavalla, että selvästi suurempi todennäköisyys joutua maksumieheksi on asiakkaalla.

Kaikkein yksinkertaisin vaihtoehto korkokatolle on vaihtaa vaihtovakorkoinen asuntolaina johonkin pitkään kiinteään korkoon. Kiinteän koron voi yleensä valita 3, 5, 10 tai 15 vuodeksi. Tällöin voi olla varma siitä, mikä asuntolainan korko on kyseisen ajan. Kiinteiden korkojen korot ovat aina ottohetkellä vaihtovakorkoisia korkeammalla, mutta ne pysyvät samana koko sopimusajan. Asiakkaalle on varsin selvää mikä "korkokatto" tällaisessa tapauksessa on ja mikä on sen hinta verrattuna vaihtuvakorkoiseen lainan ottohetkellä. Samalla tavalla kuin korkokatossa, niin tässäkin vaihtoehdossa asiakas joutuu maksamaan ottohetkellä ylihintaa, mutta saa vastapainoksi varmuuden siitä mikä korkotaso on myös tulevina vuosina. Sen sijaan asiakas ei pääse hyötymään millään tavalla korkotason laskemisesta tai alhaalla pysymisestä, sillä kiinteä korko ei jousta mihinkään suuntaan. Se pysyy samana koko sopimusajan.

Kiinteiden korkojen tasot löytyvät tästä, lisäksi niiden päälle tulee pankin oma marginaali, joka on vaihtuvakorkoista korkeampi.


Kerron sinulle salaisuuden

Olemassa on myös sellainen vaihtoehto, mitä pankit eivät ota esille, koska he eivät itse hyödy siitä mitenkään. Se on myös siinä mielessä loistava, että mikäli "vakuutus" osoittautuu tarpeettomaksi palautuu asiakkaalle kaikki rahat maksetuista vakuutusmaksuista. Itse asiassa palautuksen voi kasvattaa jopa suuremmaksi kuin vakuutuksesta on maksanut. Mikä tämä salaisuus on? Kerron sen seuraavaksi.

Tämä piilotelluin vaihtoehto on rakentaa asuntolainan korkokatto itse. Se on mahdollista ja vieläpä varsin yksinkertaista. Sen heikoin puoli on siinä, että se vaatii jonkin verran omaa viitseliäisyyttä, mutta sitäkin voi helpottaa automatisoimalla "vakuutusmaksun".

Kuinka korkokaton rakentaminen oikein tapahtuu? Vastaus on yksinkertainen. Maksamalla vakuutusmaksun itselle. Tämä on siinäkin mielessä hyvä vaihtoehto, että korkokaton määrää ja pituutta voi halutessaan itse muuttaa.

Otetaan esimerkki. Helmikuussa 6 kuukauden euribor oli suurin piirtein 0,97%:n tasolla. Osuuspankki tarjosi tuolloin 3 vuoden mittaista 2,8% korkokattoa 2000 euron hintaan 100.000 euron lainalle, kun viitekorkona käytettiin samaa 6 kuukauden euriboria. Vastaavasti 5 vuodelle 2,8% korkokatto oli ostettavissa 4960 euron hintaan. Olettakaamme, että elämme nyt tuota helmikuuta emmekä voi tulevaa korkokehitystä tietää. Oman korkokattonsa rakentava voisi tässä tilanteessa maksaa itsellensä "vakuutusmaksua" vaikkapa 2000 euron verran. Hän haluaa ostaa korkokaton sillä 3 vuodeksi.

Helmikuussa 6 kuukauden euribor oli siis 0,97%. Näin ostettavaa vakuutusta kertyy itse asiassa 2,5 vuoden verran, sillä puolen vuoden ajan on korkotaso jo tiedossa. Se on 0,97%. Heinäkuussa sama korko oli 1,06%. Olettakaamme, että korko jatkaa yhä nousuaan ja seuraavien korontarkistusten yhteydessä korko nousee seuraavasti 1,50 -> 2,00 -> 2,50 -> 3,00. Näin kolmen vuoden aikana korko nousee todella hurjasti, yli kolminkertaiseksi!

Kuten esimerkistä on helppo huomata hyötyy rajun korkojen nousun vuoksi asuntolainan ottaja korkokatosta vasta viimeisen 6 kuukauden aikana. Korkokaton ottanut hyötyy 88,59 euroa. Paitsi, että korkokatosta piti maksaa 2000 euroa, joten itse asiassa asiakkaalle jäi 1911,41 euroa maksettavaa.

Jos korkokaton rakensi itse, niin takaisin palautui 1911,41 euroa. Mikäli vakuutuksen maksoi itselle rahamarkkinarahastoon, jonka tuotto on 0,8% p.a., niin takaisin palautui 1959,80 euroa ja suojaukseen kului ainoastaan noin 40 euroa, kun toinen vaihtoehto olisi ollut maksaa 2000 euroa. Aikamoinen ero!

Todellisuudessa pankin tarjoaman korkokaton hyötyä syö myös se, että asuntolainan korot ovat vähennettävissä verotuksessa. Korkokaton kustannukset taas eivät ole. Verovähennyksen ansiosta korkojen kohoaminen ei tunnu yhtä paljon palkansaajan kukkarossa.

Jotta pankin tarjoamasta korkokatosta olisi todellista hyötyä tulisi korkotason kohota aivan ennenkuulumattoman nopeasti ja vieläpä todella korkealle. Jotta 2000 euron maksulle saisi katetta tulisi koron itse asiassa pysytellä todella korkealla todella pitkään. Vaikka esimerkin tapauksessa viimeisen puolen vuoden aikana korko olisi 5%:ssa tulisi asiakkaalle siltikin vielä noin 1000 euroa kustannuksia.

Itse rakennetussa korkokatossa on sekin hyvä puoli, että kun kerran on sopivan kokoisen suojauksen itsellensä kasannut ei siitä tarvitse enää toista kertaa maksaa. Sen sijaan pankin korkokaton ottanut joutuu aina uusimaan sopimuksen ja maksamaan uudestaan korkokatosta mikäli haluaa suojausta jatkaa.

Korkokatto on hyvä tuote - pankeille. Yksittäinen asuntovelallinen voi hyötyä huomattavasti rakentamalla korkokattonsa itse. Silloin pääsee hyötymään korkotason laskusta, mutta nousua vastaan voi suojautua murto-osalla niistä kustannuksista kuin mitä pankit tarjoavat. Helpoiten korkojen nousua vastaan voi suojautua tekemällä suoraveloitussopimuksen niin, että joka kuukausi menee sivuun erilliselle tilille tai rahamarkkinarahastoon haluttu summa. Olennaista on, ettei pääsy suojaukseen tarvittaviin rahoihin ole liian helppo, jotta ne tulevat myös käytettyä niihin varattuun tarkoitukseen. Mikäli suojaus olikin tarpeeton tai liian suuri saa ne palautettua itselle ja käytettyä johonkin tärkeämpään elämässä.